CERRAMIENTO DE TERRAZAS LA LEY y TOLERANCIA

Cerramientos de terrazas en pisos
en régimen de propiedad horizontal

Los comuneros realizan determinadasobras que entienden pueden ejecutarse sin requerir ni obtener consentimiento alguno en Junta de Propietarios. Dejando al lado otro tipo de obras o instalaciones realizadas en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal,
nos ceñiremos en este breve estudio al análisis de los denominados cerramientos de terrazas, procurando dar, eso sí, un enfoque lo más práctico posible al problema enunciado.
 

Este tipo de estructuras implican una modificación de la fachada del inmueble y del aspecto externo del edificio (Artículo 7 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal). Por eso, para proceder a su ejecución, se requiere, como regla general –pues existen particularidades de las que más adelante trataremos–, el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios acordado por medio de junta.

Si el vecino o condueño, sin consentimiento alguno de la comunidad cierra la terraza, podrá convocarse una Junta de Propietarios. En ésta se podrá conceder un plazo al comunero
para que la devuelva a su estado original.Transcurrido el mismo y habiendo hecho éste caso omiso, se le podrá demandar judicialmente ante los Juzgados y Tribunales del orden civil, sustanciándose el proceso por los trámites del juicio ordinario. El objeto de este procedimiento no es otro que el obtener una sentencia judicial
que condene al demandado a restituir lo ejecutado a la situación inmediatamente anterior
a esa actuación unilateral y de no ser cumplida por él se pueda ordenar su ejecución a un tercero y debiendo en este caso asumir el demandado todos los gastos aparejados.

Debemos tener en cuenta que si un vecino fuera demandado por su comunidad por cerrar la terraza sin consentimiento comunitario, no podrá fundamentar su defensa en que el Ayuntamiento o la Administración le haya concedido el permiso para ejecutar la obra, dado que es irrelevante si tiene o no licencia para efectuar el cerramiento. En sentido contrario, de existir consentimiento por parte de la Comunidad de Propietarios tampoco se podrá alegar en vía civil que la obra no cumple la normativa administrativa y que se carece de licencia;
sin perjuicio de la denuncia que en el orden administrativo pueda plantearse para que la Administración (ayuntamiento) ordenase su demolición por contravenir, exclusivamente, las ordenanzas municipales de aplicación. 

La obtención o no de licencia es ajena a la Comunidad desde el punto de vista de los jueces civiles.
 

Tenemos que tener en consideración que los proyectos, permisos y licencias concedidas dependen del contenido de la legislación urbanística que debe ser aplicada por las autoridades administrativas competentes, legislación que podrá cambiar en el futuro y que no condiciona la validez del acuerdo adoptado en el seno de la Comunidad.

Así se ha pronunciado, la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 5ª) en su Sentencia de 5 de abril de 2004, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10), en Sentencia de 28 de junio de 2004, o su Sección 14ª, en Sentencia de 15 de junio de

2005.
Sin embargo, puede ocurrir, y no sería el primer caso llevado a los Tribunales, que en
una Comunidad de vecinos hayan varios cerramientos, y que otro propietario cierre
también su terraza como otros han hecho anteriormente. En estos casos tendríamos que analizar las circunstancias concretas concurrentes que nos llevarán a concluir si Ya es legal cerralo por el echo de que si estos ya están y nadie ha dicho nada es que se ha consentido que estén.

CCerramientos de terrazas en pisos en régimen de propiedad horizontal Cerramientos de terrazas en pisos en régimen de propiedad horizontal 67 deberá devolverse a su estado original la terraza o podrá defender el comunero ante los Juzgados y Tribunales el derecho de permanencia de ese cerramiento. Expuesto lo anterior vamos a procurar analizar a continuación diversos supuestosdistintos que nos podemos encontrar en la aplicación de la normativa:

• Primero: 

Que exista una autorización expresa en los estatutos de la Comunidad que permita la ejecución del cerramiento.
En este supuesto se rompe la regla general y no es necesaria esa obtención de autorización
unánime y previa a la Junta de Propietarios. Incluso, si así está previsto en el texto estatutario, solamente con una comunicación a  sus órganos rectores sería suficiente.

• Segundo: 

Que exista en la Comunidad de propietarios un consentimiento expreso (por medio de acuerdo adoptado en Junta) o tácito: la Comunidad no manifiesta oposición alguna y actúa mucho tiempo después de tenerse la obra ejecutada, o existen ya uno o varios cerramientos construidos por los vecinos desde hace tiempo. Si esto ocurriera rige la doctrina de los actos propios que impediría a la Comunidad denegar la autorización para llevar a cabo
obras o cerramientos que afectaran a elementos comunes del edificio, cuando haya autorizado o permitido previamente tales conductas en similares circunstancias.

Por ello, si en la misma Comunidad hubiera varios cerramientos y se consintió a los anteriores, no podría ahora oponerse a otro nuevo, pues tal comportamiento contravendría
no sólo la doctrina de los actos propios, sino el derecho de igualdad y el principio de
no discriminación, al darse un trato con desigualdad manifiesta e injustificada a los distintos
copropietarios.

Es más, en estos casos, es unánime y reiterada la jurisprudencia que entiende quen cuando hay varios cerramientos consentidos, negándose el cerramiento de uno nuevo realizado
por un propietario, podríamos hablar que las obras efectuadas no alterarían ni modificarán
la fachada o el aspecto exterior del edifico en régimen de propiedad horizontal, sino que con éstos, incluso se igualaría la fachada.

• Tercero: 

Que existan varios cerramientos consentidos por la Comunidad, pero que sí se niegue conferir autorización al último porque entienda la Comunidad de Propietarios que no es similar a los anteriores o incluso que la causa de denegación responda a problemas de luz que se originen a terceros, reducción de visibilidad que se genere a otro propietario o porque puede menoscabar o alterar la seguridad del edificio.

Si en realidad, la Comunidad de Propietarios puede acreditar que el último cerramiento no es igual/similar respecto de los anteriores, podrá defenderse que no existe vulneración alguna del principio de igualdad ni el de no discriminación, al no ser cerramientos equiparables, pues para que la infracción operase, se requiere igualdad de supuestos ante todo, y no existiendo tal, no puede deducirse desigualdad de trato.

En este sentido, se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, en Sentencia de fecha 29 de junio de 2004, la Sección 14ª, en Sentencias de 27 y 30 de junio
de 2003, y la Sección 18ª con fecha 13de diciembre de 2004.

Es cierto que la casuística es mucho mayor que la examinada: ¿afectan a la fachada los cierres de terrazas en áticos retranqueados?, ¿qué sucede con los cerramientos en patios
interiores no visibles desde el exterior, ¿cuál ha de ser el grado de similitud con los cerramientosanteriores?.

Por todo ello, aunque sea frecuente proceder al cierre de balcones o terrazas sin solicitar
las correspondientes autorizaciones se ha de ser consciente de los conflictos legales
que pueden surgir por nuestra actividad unilateral, debiendo solicitarse el correspondiente
permiso comunitario de pensarse que el mismo va a ser concedido por la Comunidad.

Artículo de; 

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Reeditado y Fotigrafías: Elvijilante

Barcelona Abril 2014