CERRAMIENTO DE TERRAZAS LA LEY y TOLERANCIA

Cerramientos de terrazas en pisos
en régimen de propiedad horizontal

Los comuneros realizan determinadasobras que entienden pueden ejecutarse sin requerir ni obtener consentimiento alguno en Junta de Propietarios. Dejando al lado otro tipo de obras o instalaciones realizadas en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal,
nos ceñiremos en este breve estudio al análisis de los denominados cerramientos de terrazas, procurando dar, eso sí, un enfoque lo más práctico posible al problema enunciado.
 

Este tipo de estructuras implican una modificación de la fachada del inmueble y del aspecto externo del edificio (Artículo 7 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal). Por eso, para proceder a su ejecución, se requiere, como regla general –pues existen particularidades de las que más adelante trataremos–, el consentimiento unánime de la comunidad de propietarios acordado por medio de junta.

Si el vecino o condueño, sin consentimiento alguno de la comunidad cierra la terraza, podrá convocarse una Junta de Propietarios. En ésta se podrá conceder un plazo al comunero
para que la devuelva a su estado original.Transcurrido el mismo y habiendo hecho éste caso omiso, se le podrá demandar judicialmente ante los Juzgados y Tribunales del orden civil, sustanciándose el proceso por los trámites del juicio ordinario. El objeto de este procedimiento no es otro que el obtener una sentencia judicial
que condene al demandado a restituir lo ejecutado a la situación inmediatamente anterior
a esa actuación unilateral y de no ser cumplida por él se pueda ordenar su ejecución a un tercero y debiendo en este caso asumir el demandado todos los gastos aparejados.

Debemos tener en cuenta que si un vecino fuera demandado por su comunidad por cerrar la terraza sin consentimiento comunitario, no podrá fundamentar su defensa en que el Ayuntamiento o la Administración le haya concedido el permiso para ejecutar la obra, dado que es irrelevante si tiene o no licencia para efectuar el cerramiento. En sentido contrario, de existir consentimiento por parte de la Comunidad de Propietarios tampoco se podrá alegar en vía civil que la obra no cumple la normativa administrativa y que se carece de licencia;
sin perjuicio de la denuncia que en el orden administrativo pueda plantearse para que la Administración (ayuntamiento) ordenase su demolición por contravenir, exclusivamente, las ordenanzas municipales de aplicación. 

La obtención o no de licencia es ajena a la Comunidad desde el punto de vista de los jueces civiles.
 

Tenemos que tener en consideración que los proyectos, permisos y licencias concedidas dependen del contenido de la legislación urbanística que debe ser aplicada por las autoridades administrativas competentes, legislación que podrá cambiar en el futuro y que no condiciona la validez del acuerdo adoptado en el seno de la Comunidad.

Así se ha pronunciado, la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 5ª) en su Sentencia de 5 de abril de 2004, la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10), en Sentencia de 28 de junio de 2004, o su Sección 14ª, en Sentencia de 15 de junio de

2005.
Sin embargo, puede ocurrir, y no sería el primer caso llevado a los Tribunales, que en
una Comunidad de vecinos hayan varios cerramientos, y que otro propietario cierre
también su terraza como otros han hecho anteriormente. En estos casos tendríamos que analizar las circunstancias concretas concurrentes que nos llevarán a concluir si Ya es legal cerralo por el echo de que si estos ya están y nadie ha dicho nada es que se ha consentido que estén.

CCerramientos de terrazas en pisos en régimen de propiedad horizontal Cerramientos de terrazas en pisos en régimen de propiedad horizontal 67 deberá devolverse a su estado original la terraza o podrá defender el comunero ante los Juzgados y Tribunales el derecho de permanencia de ese cerramiento. Expuesto lo anterior vamos a procurar analizar a continuación diversos supuestosdistintos que nos podemos encontrar en la aplicación de la normativa:

• Primero: 

Que exista una autorización expresa en los estatutos de la Comunidad que permita la ejecución del cerramiento.
En este supuesto se rompe la regla general y no es necesaria esa obtención de autorización
unánime y previa a la Junta de Propietarios. Incluso, si así está previsto en el texto estatutario, solamente con una comunicación a  sus órganos rectores sería suficiente.

• Segundo: 

Que exista en la Comunidad de propietarios un consentimiento expreso (por medio de acuerdo adoptado en Junta) o tácito: la Comunidad no manifiesta oposición alguna y actúa mucho tiempo después de tenerse la obra ejecutada, o existen ya uno o varios cerramientos construidos por los vecinos desde hace tiempo. Si esto ocurriera rige la doctrina de los actos propios que impediría a la Comunidad denegar la autorización para llevar a cabo
obras o cerramientos que afectaran a elementos comunes del edificio, cuando haya autorizado o permitido previamente tales conductas en similares circunstancias.

Por ello, si en la misma Comunidad hubiera varios cerramientos y se consintió a los anteriores, no podría ahora oponerse a otro nuevo, pues tal comportamiento contravendría
no sólo la doctrina de los actos propios, sino el derecho de igualdad y el principio de
no discriminación, al darse un trato con desigualdad manifiesta e injustificada a los distintos
copropietarios.

Es más, en estos casos, es unánime y reiterada la jurisprudencia que entiende quen cuando hay varios cerramientos consentidos, negándose el cerramiento de uno nuevo realizado
por un propietario, podríamos hablar que las obras efectuadas no alterarían ni modificarán
la fachada o el aspecto exterior del edifico en régimen de propiedad horizontal, sino que con éstos, incluso se igualaría la fachada.

• Tercero: 

Que existan varios cerramientos consentidos por la Comunidad, pero que sí se niegue conferir autorización al último porque entienda la Comunidad de Propietarios que no es similar a los anteriores o incluso que la causa de denegación responda a problemas de luz que se originen a terceros, reducción de visibilidad que se genere a otro propietario o porque puede menoscabar o alterar la seguridad del edificio.

Si en realidad, la Comunidad de Propietarios puede acreditar que el último cerramiento no es igual/similar respecto de los anteriores, podrá defenderse que no existe vulneración alguna del principio de igualdad ni el de no discriminación, al no ser cerramientos equiparables, pues para que la infracción operase, se requiere igualdad de supuestos ante todo, y no existiendo tal, no puede deducirse desigualdad de trato.

En este sentido, se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, en Sentencia de fecha 29 de junio de 2004, la Sección 14ª, en Sentencias de 27 y 30 de junio
de 2003, y la Sección 18ª con fecha 13de diciembre de 2004.

Es cierto que la casuística es mucho mayor que la examinada: ¿afectan a la fachada los cierres de terrazas en áticos retranqueados?, ¿qué sucede con los cerramientos en patios
interiores no visibles desde el exterior, ¿cuál ha de ser el grado de similitud con los cerramientosanteriores?.

Por todo ello, aunque sea frecuente proceder al cierre de balcones o terrazas sin solicitar
las correspondientes autorizaciones se ha de ser consciente de los conflictos legales
que pueden surgir por nuestra actividad unilateral, debiendo solicitarse el correspondiente
permiso comunitario de pensarse que el mismo va a ser concedido por la Comunidad.

Artículo de; 

García Pi Abogados AsociadosS.L. tiene concertadocon el Colegio/Asociaciónde Ingenieros del ICAI la prestación de servicios jurídicos.
La información está disponible en www.icai.es, y su contratación la podéis realizar en esta página o de
forma telefónica en el Colegio/ Asociación.

Reeditado y Fotigrafías: Elvijilante

Barcelona Abril 2014

AISLAMIENTO ACÚSTICO.AISLAMIENTO ACÚSTICO.AISLAMIENTO ACÚSTICO.

ACRISTALAMIENTO EN FACHADAS Y AISLAMIENTO ACÚSTICO.

José Pablo Calvo Busello.

Saint-Gobain Cristalería, S.A. C.I.T.A.V.

El aumento de los niveles de ruido junto al incremento del espacio de la fachada
tradicionalmente reservado a la instalación de ventanas, han hecho necesario
desarrollar nuevos productos vítreos que cubran las nuevas demandas de
protección térmica, solar, resistencia a los impactos y protección frente al ruido
aéreo. En este artículo se ofrecen nuevos productos vítreos que satisfacen esas
nuevas necesidades

La fachada constituye la frontera entre el interior y el exterior circulando a su través
todos los flujos que tienden a alterar las condiciones de habitabilidad interiores.
Radiación solar y pérdidas de calor, lluvias e impactos y todas aquellas acciones
exteriores debidas a meteoros naturales o a la actividad humana, que configuran el
marco climático en el cual nuestra edificación se encuentra, encuentran en la fachada un
escudo que defiende nuestros espacios interiores de su agresión y además conserva el
confort.

Parte de esa fachada o piel de la edificación la han constituido tradicionalmente la
carpintería y el vidrio: ese líquido de viscosidad infinita cuya transparencia le permite la
doble función de transmitir luz y visión siendo, al mismo tiempo, un material rígido de
cerramiento.


El uso de superficies acristaladas ha sido habitual en la Arquitectura Occidental desde
hace más de seiscientos años, pero la dimensión de los huecos a cerrar ha sufrido una
grave alteración en el último medio siglo. La modesta ventana tradicional que
escasamente ocupaba un diez o quince por ciento del cerramiento total ha crecido
llegando a sustituir al tradicional cerramiento opaco, fundamentalmente en edificios
destinados a usos terciarios, con lo cuál la responsabilidad de escudo de las acciones
exteriores que antes compartía con materiales como el ladrillo, la piedra, el hormigón,
etc. ha recaído exclusivamente en él y en su soporte, la carpintería. Si Le Corbusier
describía no hace sesenta años a las fachadas de los rascacielos de Nueva York como
canteras colgadas, haciendo alusión al uso de la piedra en las mismas, han bastado
cuarenta años para que esas canteras se hayan visto sustituidas por la limpia y brillante
superficie del vidrio.

Pero este protagonismo que el vidrio ha adquirido le ha llevado, como decíamos, a
responder a las demandas de protección térmica, solar, resistencia a los impactos, etc. de
forma exclusiva, por lo que los tradicionales vidrios de ventana utilizados por nuestros
padres quedaron pronto anticuados, siendo necesario desarrollar nuevos productos
vítreos que cubrieran las nuevas demandas, y entre ellas, de forma fundamental, se
encuentra la protección frente al ruido aéreo.

El ruido, esa nueva contaminación fruto de la actividad humana y ajena a los fenómenos
naturales, que cada día afecta más a nuestra vida en los grandes núcleos de población,
originado por múltiples causas desde el habitual tráfico rodado hasta las ocasionales
obras de conservación de la vía pública, desde la explotación de determinadas industrias
pesadas hasta las más variadas actividades lúdicas, éste ya habitual e intangible y en
muchas ocasiones indeseable compañero, afecta a nuestra concentración en el trabajo, a
nuestro reposo y, en casos graves, a nuestra situación emocional acentuando la
agresividad y alterando la estabilidad de las relaciones sociales.

El aislamiento acústico que el vidrio proporciona, en su estado monolítico tradicional,
es discreto, pues al ser función directa de su espesor está limitado de forma natural, por
los espesores comerciales de fabricación, que no superan los 15 mm.
La aparición de los vidrios de aislamiento térmico SGGCLIMALIT aumentó la
reducción acústica de los acristalamientos pero más a nivel de percepción relativa que
de aislamiento real, pues la cámara térmica nunca superior a 18 ó 20 mm. no funciona
como cámara acústica real, aunque la incorporación de mayores espesores de vidrio
incrementaba la reducción del conjunto.

La necesidad de conseguir acristalamientos más seguros frente a los impactos, fortuitos
o no, dio origen a los vidrios laminados SGGSTADIP formados por varios monolíticos
adheridos mediante PVB (butiral de polivinilo), que garantiza la estabilidad frente a la
fractura, y en el que se descubrió un efecto secundario que altera positivamente el
comportamiento acústico del conjunto al incorporar un efecto de amortiguación entre
las láminas de vidrio.

Posteriormente se ha desarrollado un PVB que, manteniendo las características de
seguridad en el SGGSTADIP, incrementa la reducción acústica del mismo al constituir
por su estructura interna especial un amortiguador sonoro de alto nivel. Así ha nacido el
SGGSTADIP SILENCE.
En el cuadro superior de esta página se resumen los valores de reducción acústica de las
composiciones presentadas.

Pero por muy buenas prestaciones que un vidrio proporcione nada serán si no se coloca
en carpinterías adecuadas y con sistemas correctos, pues, en aislamiento térmico, un
puente rebaja proporcionalmente el rendimiento del conjunto, pero frente al ruido un
fallo en la colocación, que ocasione un cortocircuito acústico, ocasiona la pérdida de,
prácticamente, toda la reducción prevista.

Frente a un problema acústico es, por tanto, fundamental el análisis previo de la
naturaleza del mismo, fuente sonora, forma de transmisión del ruido y tipo de fachada
en la que se incorporará el vidrio para obtener el óptimo resultado que los vidrios
descritos nos pueden ofrecer.
Elvijilante
Barcelona Abril 2014